中古マンション購入契約覚書 ①修繕積立金
マンションが戸建てで大きく異なるのが管理費と修繕積立金です。この管理費と修繕積立金は、マンションに住み続ける限り払い続ける必要があるので、年金生活になっても、支払い可能でなければ「終の棲家」には出来ません。
マンションの広告には販売価格とは別に「管理費」と「修繕積立金」が記載されています。ほかに「修繕積立基金」が記載されているものもあります。「管理費」「修繕積立金」は毎月の支払ですが、「修繕積立基金」はマンション購入時に一括で支払うようになっています。これは、修繕費積立金（月額）を高めに設定すると、他社物件のランニングコストと比較されて売れにくくなることから、修繕積立金を低めに設定し、その分、修繕積立基金を購入時に一括徴収し、修繕積立金の不足を防いでいるのだそうです。
今回、契約した（中古）マンションも、購入時に修繕積立基金（約25万円）が設定されていましたが、それは売主である現在の所有者が支払い済みで、中古でマンションを購入するmomoko-mamaには支払いの必要がありません（滞納されている場合には、中古でも購入者に支払い義務が発生するらしいので要注意）。
修繕積立金は、その名の通り共用部の大規模修繕やメンテナンスの費用に充てる資金です。これが不足すると経年劣化や自然災害による損傷に適切な対策が取れず、安全に暮らすことができなくなります。つまり単に安ければいいというものではなく、長期修繕計画に沿って修繕積立金が不足することがないように設定されていなければなりません。
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には修繕積立金の適正額の概算方法が載っています。
修繕積立金の額の目安＝A×X（＋Ｂ）
A：専有床面積当たりの修繕積立金の額
X：専有床面積（㎡）
B：機械式駐車場がある場合の加算額
専有床面積当たりの修繕積立金の額（A）は、階数/建築延床面積による平均値や範囲が示されています。また、国土交通省「平成25年度マンション総合調査結果」には、「完成年次別」、「総戸数別」「地域別」等の平均金額等も示されています。これらのデータは少し前のものなので、今はもう少し上がっているのかもしれませんが・・・。
我が家の中古マンション（築5年7か月・85戸）の場合、これらの平均値を使って計算すると、1月あたりの修繕積立金は、10,000～13,000円になります。しかし、実際の修繕費積立金の月額は5,900円、現在の管理組合の管理している計画修繕積立金の総額は4,500万円余りで、滞納額は25,000円程度となっていました。大規模修繕は「一戸あたり：75万円～100万円」が目安とされているようなので、6,400万円～8,500万円が必要ということになりますから、まだ不足しているということになります・・・。
長期修繕計画（案）をみてわかったことは、このマンションの修繕積立金は、「段階増額積立方式」だということです。最初は安く設定されているのですが、定期的に増額されていきます。長期修繕計画（案）によると、修繕積立金は定期的に見直しがなされることになっていて、ちょうど5年目の今年度から5,900円になったようです（それまでは、3,700円・・・安すぎ？！）。この先、8年目（2024年度）に8,100円、11年目（2027年度）に10,000円になることが計画されています。3年ごとにこの調子で上がっていくとどうなるか。3年ごとに2000円ずつ上がっていくとすると、30年後には26,000円、2,500円ずつ上がっていくと、30,000円です・・・（年金生活で支払い可能？？）。
修繕積立金の積み立て方法には「「均等積立方式」もありす。これは、大規模修繕計画期間中（通常12年周期）に必要と思われる修繕積立金を均等に積み立てる方式で、こちらの方が一般的のようです。「段階増額積立方式」は、最終的な負担は均等積立金よりも大きくなること、また、段階的に値上げに伴う居住者との合意形成が難しく、大規模修繕のときに予算不足になることもあると言われています。ただ、今回契約したマンションは、長期修繕計画（案）通りに今年度の修繕積立金の値上げが行われていましたから、管理組合の総会で合意されたのだと思います。ということは、現在の長期修繕計画（案）に決まっている2027年度に10,000円はほぼ確定です。
重要事項説明時には、現在の修繕積立金の月額、管理組合に既に積み立てられている修繕積立金と滞納額、そして、2023年4月の第7回通常総会で改定案上程予定であることの説明があっただけで、長期修繕計画（案）による修繕積立金は定期的に見直しについての説明はありませんでした。こうして、書類を確認していくとわかるのですけれど・・・。しかし、これって、もしかして購入前申し込み前に確認すべきことだったのかも・・・と、今更ながら思うmomoko-mamaでした。
戸建ての場合も、修繕費用は貯めておくのは原則ですが、それでも個人のことです。壁に傷があっても、屋根が古くなっても、極端な場合、雨漏りしていても、生活していくことは可能です。しかし、マンションでは、そうはいきません。決められた費用（管理費、修繕費積立金等）を支払うことは、共同住宅で暮らす者の最低限の義務です。だからこそ、事前にしっかり確認しておくことは重要だと思いました。
